Nhà đất bán, bán nhà tại Hà Tĩnh với các loại diện tích giá bán địa điểm khác nhau

Nghịch lý của thị trường bất động sản

Thị trường bắt động sản Việt Nam hình thành đã từ trên chục năm qua và được liên tục điều chỉnh, từ vận động tự nhiên và từ các chính sách. Không phủ nhận thị trường ngày càng phăt triển và ổn định, song nhìn thẳng vào thực tế vẫn thấy còn nhiều điểm, nhiều điều phải tiếp tục bổ sung, chỉnh sửa để có một thị trường bài bản, chuyên nghiệp đầy đủ, đúng nghĩa của nó.

 

Giới thiệu dự án của quỹ đầu tư Vina Capital tại Đà Nẵng

Kỳ 1: Nhà ở vừa thừa vừa thiếu

Trong khi nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm thì một số lượng lớn người lao động trong xã hội lại không có nhà để ở.

Đằng sau những con số lạc quan...

Hội nghị tổng kết năm 2010 của Hiệp hội Bất động sản VN (BĐS VN) tổ chức chiều 18/12 tại Đà Nẵng đưa ra nhận định khá lạc quan. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào thị trường BĐS VN 9 tháng đầu năm 2010 gần 603 ngàn tỉ đồng, bằng 119,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên địa bàn cả nước có trên 2.000 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới và kinh doanh BĐS khác với tổng diện tích khoảng 80.000ha đã và đang xây dựng. Trong đó có khoảng 650 dự án khu đô thị mới có diện tích đất trên 20 ha/dự án. Trong 10 năm qua, bình quân mỗi năm có khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở tăng thêm. Diện tích bình quân đầu người toàn quốc năm 2009 là 16,7m2/người. Tỉ lệ tăng trưởng nhà ở khu vực đô thị khoảng 15%. Hiện cả nước có trên 600 sàn giao dịch BĐS đang hoạt động…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, từ khi VN có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS thì nhà ở là loại hình chính để BĐS bắt đầu được coi là hàng hoá trên thị trường, được tạo lập, giao dịch, mua bán. Tỷ trọng đóng góp của thị trường này vào tăng trưởng GDP của cả nước ngày càng tăng, hiện ước khoảng 10%. Dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực BĐS trên dưới 200.000 tỷ đồng tuỳ từng thời điểm, cao nhất khoảng 230.000 tỷ, thấp nhất khoảng 190.000 tỷ…

Thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào lĩnh vực BĐS đặc biệt lớn. Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng nhanh chóng phát triển. Cùng với việc đáp ứng nhu cầu của xã hội và người dân về chỗ ăn, chỗ ở, văn phòng làm việc, nơi nghỉ dưỡng và nhiều loại nhu cầu khác thì các doanh nghiệp BĐS đã góp phần làm thay đổi bộ mặt của đô thị nói riêng và bộ mặt đất nước nói chung.

                                                                                      

Thứ trường Nguyễn Trần Nam (trái) đang trao đổi về thị trường BĐS với các nhà đầu ở Đà Nẵng.

Là sự đi xuống của thị trường

Song từ thực tế năm 2010, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS VN Tống Văn Nga cho hay, năm qua là năm tiếp tục sự đi xuống của thị trường BĐS VN. Trong khi ở Hà Nội và một số vùng lân cận phía Tây có những đợt “nóng cục bộ” khiến giá BĐS bị đẩy lên cao thì ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam lại lâm vào tình trạng chợ chiều, giao dịch liên tục sụt giảm.

Các thành viên Hiệp hội BĐS VN nhận định, kể cả khi Chính phủ cho phép nhiều đối tượng là người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại VN, đồng thời tại Hà Nội, Đà Nẵng và một số địa phương ven biển, giới đầu tư đã đưa ra thị trường những dự án nhà ở sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng thì cũng không đủ độ “nóng” để kích cầu thị trường BĐS bứt ra khỏi tình trạng trầm lắng.

Tại Đà Nẵng, thị trường nhà ở, đất ở, văn phòng, du lịch trong năm qua có nhiều khởi sắc và được xem là đang bước vào thời kỳ tăng trưởng mạnh mẽ nhưng Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Đà Nẵng Võ Văn Cường (Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Cường Hưng Thịnh) vẫn cho rằng, những biến động của nền kinh tế đang tác động xấu thêm vào thị trường BĐS vốn đã sút giảm từ năm 2008 đến nay.

Giới đầu tư BĐS nhận định, nửa cuối năm 2010 thị trường có phần được “hâm nóng” với một số dự án nhà ở xã hội, đem lại niềm vui cho số đông những người có nhu cầu ở thực sự. Nhưng khi số căn hộ này bán ra thì người có thu nhập thấp lại không dễ mua được. Đa số các chủ đầu tư chỉ đưa ra một số lượng căn hộ ít ỏi nhằm thăm dò thị trường.

Nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay là vừa thừa, vừa thiếu. Trong khi nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra với những căn hộ bỏ không thì một số lượng lớn người lao động trong xã hội lại không có nhà để ở!” - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN Nguyễn Văn Minh phát biểu.

Khiếm khuyết lớn nhất hiện nay là nhận thức chưa đúng mức về tầm quan trọng của thị trường bất động sản.

Nhà đầu tư tìm hiểu các dự án bất động sản ở Đà Nẵng.


“Nút thắt” Nghị định 69/CP

Một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường BĐS đi xuống trong năm 2010 là sự tác động của một số chính sách vĩ mô, đặc biệt là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 23/8/2009!” – Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS VN Tống Văn Nga nhận xét.

Theo ông, việc quy định chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thoả thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường buộc các chủ đầu tư thường phải thông qua đơn vị tư vấn thẩm định giá để xác định giá thị trường.

Chi phí và thời gian thực hiện tăng lên nhưng trên thực tế thì hầu hết kết quả thẩm định giá chỉ để “tham khảo” chứ không được người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước sử dụng để tính giá đền bù và nộp tiền sử dụng đất. Do vậy, tiến độ giải phóng mặt bằng vốn đã chậm lại càng chậm hơn. “Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ khi phải làm theo Nghị định 69”, ông Nga nói.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6 cũng bị xem là một trong những trở lực đối với thị trường BĐS VN thời gian qua. Theo đó, tại mỗi tỉnh, TP trực thuộc TƯ thì mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia một lần với một nhà ở theo hợp đồng góp vốn nhằm giảm đầu cơ BĐS. Nhưng vô hình trung, quy định này lại làm giảm đáng kể sự sôi động của thị trường, nên rất cần được tính toán lại để đảm bảo sự cân bằng cho cả hai mục tiêu.

Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN Nguyễn Văn Minh cho rằng chính sách thắt chặt tín dụng trong cho vay BĐS của ngân hàng cũng đang cản trở sự phát triển của thị trường BĐS, nhất là với phân khúc thị trường nhà ở xã hội. Thực tế cho thấy, không ít dự án có quỹ đất sạch nhưng chủ đầu tư không dám xây dựng vì chậm thu hồi vốn. Mặt khác, nhiều ngàn tỉ đồng vốn của Nhà nước dành cho chương trình này vẫn “đắp chiếu” tại ngân hàng mà chưa được giải ngân.

Việc vay vốn từ Ngân hàng phát triển VN theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ đến nay vẫn chưa có cơ chế cụ thể. Phải với sự cố gắng từ nhiều phía, sau nhiều kiến nghị, đề xuất của Bộ Xây dựng lên Thủ tướng, vừa qua Ngân hàng Phát triển VN mới ký 3 hợp đồng tín dụng với tổng vốn cam kết cho vay là 512,5 tỉ đồng!” – ông Nguyễn Văn Minh cho biết.

Kỳ 2: Chính sách chưa khuyến khích được thị trường

Đà Nẵng đã có một nền tảng khá tốt cho thị trường BĐS, nhưng chưa thực sự phát triển vì còn thiếu nhiều yếu tố hỗ trợ.

Chưa đánh giá đúng giá trị thị trường

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, một trong những khiếm khuyết lớn hiện nay là nhận thức chưa đúng mức của chính quyền các cấp từ trung ương đến địa phương và các doanh nghiệp về tầm quan trọng của thị trường BĐS, dù vẫn luôn nói đây là thị trường “đầu kéo”, một đồng đầu tư vào đây sẽ kéo theo nhiều đồng đầu tư. Do đó các chính sách, sự coi trọng dẫn đến hành động trong lĩnh vực này còn thiếu và yếu. Nhiều chính sách đưa ra chưa kích thích, chưa tạo điều kiện tối đa cho thị trường BĐS phát triển.

Nhiều chính sách khác liên quan đến thị trường BĐS, từ đất đai đến đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khoá, mua bán, tạo lập BĐS… cũng còn hạn chế. Đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng của BĐS nhưng đang cực kỳ khó khăn, Luật Đất đai rất bấp cập đã làm ảnh hưởng nguồn cung và khiến việc tạo lập BĐS kéo rất dài. Việc bán nhà ở cho Việt kiều ở nước ngoài hay cho người nước ngoài… gần đây chỉ mới đưa ra một số chính sách thí điểm nhất định…

Đặc biệt, ông đánh giá đội ngũ doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở VN đang phát triển nhanh chóng nhưng còn thiếu chuyên nghiệp, quy mô nhỏ bé. Luật Kinh doanh BĐS quy định vốn pháp định chỉ 6 tỉ đồng, trừ chi phí hình thành văn phòng, mua sắm ôtô, trả lương… thì còn lại chưa đủ mua một căn hộ trung bình ở Hà Nội (7 – 8 tỉ đồng). Trong khi đó, luật pháp chưa có những quy định để sàng lọc các nhà đầu tư nghiệp dư, không đủ năng lực tài chính nhằm khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực chuyên môn, kiến thức và tài chính.

Vì vậy Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, Hiệp hội BĐS VN và các Hiệp hội BĐS địa phương cần trở thành cầu nối giữa doanh nghiệp với Nhà nước, với các nhà quản lý, hoạch định chính sách, làm cho họ coi trọng hơn, nhận thức đúng hơn về thị trường BĐS, thấy được thực tiễn phát sinh mà luật pháp đôi khi chưa phù hợp. Đồng thời chuyển tải các chính sách, quy định của Nhà nước đến hội viên để thẩm định, phản biện, phản ảnh nguyện vọng về những vấn đề thực tế của thị trường để các nhà hoạch định chính sách liên tục cập nhật, bổ sung hoàn thiện chính sách. Khi chính sách ra rồi thì Hiệp hội có trách nhiệm làm cho các hội viên hiểu biết và thực hiện đúng chính sách.

Thanh Hải (Tam Nhin)

Tin cùng chuyên mục